Taxa de condomínio, quais são os tipos e quem paga

Ao longo de todo o tempo que tenho de experiência  na área de administração de condomínio, uma das maiores dúvidas ainda com relação à Taxa Condominial, quais são os tipos de taxas e quem paga cada uma delas. Neste sentido vamos esclarecer para que serve cada tipo de taxa, como é estabelecida, como se define o valor de cada e quem deve arcar com esta contribuição.

As taxas condominiais estão prevista pela Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio), Art. 12, § 1º, na Lei 10.406/02 (Código Civil), Art. 1336, Inciso I e na Convenção do Condomínio. A administração do condomínio tem o objetivo de fazer a manutenção, conservação, obras necessárias ou de melhorias e reparos ou gastos emergências. É exatamente com essa filosofia que as taxas são estabelecidas. A taxa condominial podem ser dividas basicamente em três tipos de taxa: Taxa Ordinária, Taxa Extraordinária e Fundo de Reservas. Estas taxas podem ser decompostas dependendo da sua finalidade. As taxas são estabelecidas para uma finalidade específica, deve necessariamente ser aprovada em assembléia geral e sempre baseada em umaprevisãoorçamentária. As taxas podem ser cobradas separadamente ou conjuntamente no mesmo boleto bancário, desde que sejam discriminadas para que o condômino possa identificar cada uma delas. Esclarecemos que a taxa condominial incide sobre o imóvel, assim como o IPTU, ou seja, é de responsabilidade o proprietário do imóvel pelo pagamento destas taxas. No entanto, o que se vê na prática não é exatamente isso que acontece. Muitos locadores e imobiliárias acabam repassando obrigatoriedade do pagamento para os locatários (inquilinos), e algumas administradoras, por força de lei (Lei do Inquilinato) acabam emitindo a taxa condominial em nome dos locatários. Esta prática pode ter conseqüências para os donos dos imóveis. (veja matéria sobre Inadimplência e PL 8046/10).

As Taxas Ordinárias são constituídas para custear as despesas ordinárias de manutenção, conservação, água, luz, elevador, portão eletrônico, seguro, folha de pagamento de pessoal, despesas administrativas, despesas bancárias, pró-labore do síndico, honorários da administradora ou contador, pequenos reparos entre outras despesas, podem ser estabelecidas com valor fixo mensal por unidade ou por fração ideal ou simplesmente rateadas entre as unidades.  Estas são estabelecidas anualmente e aprovadas na Assembléia Geral Ordinária juntamente com a Previsão OrçamentáriaAnual. Caso seja necessário algum reajuste no valor da taxa ordinária por algum motivo de que alguma despesa não tenha sido prevista no orçamento ou o valor ficou subestimado, deve ser convocada uma assembléia com esta finalidade e fazer o ajuste no valor da taxa o mais rápido possível para não comprometer as finanças do condomínio. Muitos síndicos hesitam em reajustar as taxa condominial quando necessário e ficam protelando este fato, isso a meu ver só caracteriza em má administração.

Em caso de excepcionalidade é possível instituir uma Taxa Ordinária Complementar. Por exemplo: caso haja uma despesa como a conta de água muito além do previsto no orçamento, por algum motivo de vazamento não identificado; ter de completar a água da piscina por motivo de manutenção ou uma rescisão de funcionário e não haver recurso suficiente para indenização, entre outros motivos. Esta Taxa Ordinária Complementar dever ter um valor e por um tempo limitado e necessariamente aprovado em assembléia.

Todas as taxas com características de Ordinária devem ser pagas pelos ocupantes do imóvel, seja ele proprietário ou inquilino.

A Taxa Extraordinária ou simplesmente Taxa Extra, como o próprio no já indica, são para despesas extraordinárias e que não seja de ordem de manutenção ou conservação. Esta tem o objetivo de custear obras de reforma, melhorias e benfeitorias e de aquisição patrimonial. Necessariamente esta taxa deverá ser aprovada em assembléia específica, com aprovação do orçamento, valor a ser cobrado e a quantidade taxas. Se o condomínio pretende fazer uma série de obras para reforma, melhoria e benfeitoria e ainda não tem todos os custos para realização ou são obras de longo prazo com mais de um objetivo, com cobrança discriminada para cada uma delas, poderá ser constituído um Fundo para Obras. Por se tratar de melhoria e valorização do patrimônio estas despesas devem ser custeadas pelos proprietários do imóvel. Lembrando que os valores das taxas devem ser suficientes para arcar com suas finalidades e sem que tenha sobras de recursos ao final do seu objetivo. Caso haja sobra de recurso deverá ser convocada uma assembléia para dar destinação a esta sobra recurso.
Muitos condomínios tem cobrado Taxa Extra para custear despesas de manutenção e conservação ou tem usado recursos da Taxa Ordinária para executar obras de melhoria ou aquisição de patrimônio, esta não é a maneira mais correta pois isto impacta diretamente em quem vai pagar a taxa, o proprietário do imóvel ou o inquilino. Caso o inquilino pague qualquer taxa extraordinária poderá solicitar a devolução do valor durante o contrato de locação ou ao término deste.

O Fundo de Reservas deverá ser previsto na Convenção do Condomínio, conforme letra “j”, do §3º, do Art. 9º. Capítulo II da Lei 4591/64. Normalmente o Fundo de Reserva é constituído de um percentual que varia de 5% a 10% do valor da Taxa Ordinária. Este fundo poderá ser cobrado no mesmo boleto bancário, sendo que deverá ser discriminado e controlado em separado, se possível todo o valor arrecadado dever ser aplicado em uma conta de investimento para obter rendimento e que não perca o valor com o tempo. O valor deve ser depositado em conta própria para não ser utilizado com as despesas de custeio do condomínio. Este recurso é conveniente que seja utilizado somente a autorização do Conselho Consultivo/Fiscal ou da assembléia (veja o que estabelece a Convenção). Caso seja necessária a utilização deste recurso por motivo emergencial, deverá ser recomposto posteriormente, para proporcionar uma boa saúde financeira ao condomínio. Em minha opinião este Fundo deve ser limitado ao valor de uma ou duas arrecadações mensal, pois o objetivo do condomínio não é estocar dinheiro. Este Fundo é pago pelo ocupante do imóvel, pois é cobrado no mesmo boleto bancário. No entanto, se este fundo não foi usado para cobrir despesas de custeio do condomínio e se foi paga por um inquilino, ele pode solicitar, ao final do contrato de locação a devolução dos valores pagos por ele, pois este fundo passa a constituir o patrimônio do condomínio.
Base Legal
CAPÍTULO II - Da Convenção de Condomínio
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
CAPíTULO III - Das Despesas do Condomínio
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
CAPÍTULO VII - Do Condomínio Edilício
Seção I - Disposições Gerais
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção
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Por: Unknown

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