Seção
I
Disposições Gerais
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações,
partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente,
tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para
veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a
rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao
logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser
alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como
parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que
será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição
do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser
privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo
disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos
ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve
ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e
torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção
do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que
os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e
quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura
pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os
fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e
os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto
que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar,
estando quite.
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das
suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e
não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua
contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o
débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos
deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o
valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que
se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por
dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da
multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação
de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar
multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a
reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente
ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até
ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para
veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a
estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são
inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações
ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar
ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte
acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a
terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a
ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo
de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem
ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de
omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem
urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o
síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia,
que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos
necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser
efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico,
ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos
necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à
restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de
interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo
às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas
construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de
outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da
aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as
despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades
imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o
risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o
qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando,
em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar
pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada
ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor
e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa,
em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total
ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas,
mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto
da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o
condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia
dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento
das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um
quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz
decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos
dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício,
ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos
condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações
da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no
solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar
por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os
condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas
pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal,
composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a
dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente
destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a
reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações
ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o
condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus
direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em
condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado
entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será
repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo
antecedente.
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