Aqui apresentarmos uma coletânea de questões e respostas que com maior frequência geram dúvidas para os Síndicos e Administradores de condomínio.
QUANDO OCORRER A DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO, CABE AO SUBSÍNDICO TERMINAR O MANDATO?
Não. O subsíndico é uma figura para substituição eventual do síndico. Na sua destituição, quem assume suas funções é o presidente do conselho consultivo, até que seja eleito outro síndico para complementar o mandato.
COMO CASSAR O MANDATO DO CONSELHO CONSULTIVO?
O mandato de qualquer membro do Conselho ou de seus respectivos suplentes pode ser cassado pela Assembléia Geral, especialmente convocada, sempre na forma prevista na convenção do condomínio.
É NECESSÁRIO O RECONHECIMENTO DE FIRMA EM PROCURAÇÕES APRESENTADAS NAS ASSEMBLEIAS? HÁ RESTRIÇÕES QUANTO AO NÚMERO DE PESSOAS?
O reconhecimento de firma é um requisito essencial aos documentos particulares que firmam obrigações entre o titular e seu procurador. O que determina o número de procurações apresentadas por pessoas é norma que deverá estar escrita na convenção do condomínio.
INQUILINO PODE FAZER PARTE DO CONSELHO CONSULTIVO?
Não. Apenas o proprietário do imóvel poderá ser eleito membro do conselho consultivo, visto que a permanência do locatário é transitória ou curta.
SÃO VÁLIDAS AS DISPOSIÇÕES CONTIDAS EM ALGUMAS AS CONVENÇÕES, QUE PRIVAM OS CONDÔMINOS EM DÉBITO DO DIREITO DE VOTO EM ASSEMBLEIAS, ATÉ QUE PAGUEM AS CONTRIBUIÇÕES EM ATRASO?
Ao síndico cabe o estrito cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio. Não se pode admitir que alguém, que sequer honrou com as despesas aprovadas em assembleias anteriores, venha a deliberar sobre valores futuros. Portanto, é ilógico e até mesmo anti-ético considerar válido o voto de condôminos que, direta ou indiretamente, não cumpriram seus compromissos firmados por votos em assembleias anteriores.
QUEM CONVOCA UMA ASSEMBLÉIA?
O síndico, da seguinte forma: a Convenção do condomínio geralmente prevê o tipo de convocação,a qual poderá ser por carta protocolada, aviso de recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local. A colocação de edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia ou aumenta o número de pessoas nas assembléias.
SÃO VÁLIDAS AS DECISÕES TOMADAS EM ASSEMBLÉIAS GERAL QUE CONFLITEM COM A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO?
Não. As decisões tomadas em assembléia devem respeitar as regras previstas no texto da convenção do condomínio. Se os condôminos pretenderem aprovar uma regra que divirja da convenção, deverão alterar o texto do documento em si, por meio de assembléia com quorum previsto na própria convenção ou, sendo tal documento omisso, aquele que represente 2/3 das frações ideais do condomínio.
AS ASSEMBLEIAS PODEM SER REALIZADAS SEM A CONVOCAÇÃO ANTECIPADA DE TODOS OS CONDOMÍNIOS ?
Não havendo a convocação regular de algum condômino, a assembléia até poderá ser realizada, mas o condômino que não foi convocado não terá obrigação de acatar qualquer deliberação tomada nessa assembléia.
ASSUNTOS EXTRAORDINÁRIOS PODEM SER DECIDIDOS EM ASSEMBLEIAS GERAL ORDINÁRIA DO CONDOMÍNIO ?
Regra geral, compete à assembléia geral ordinária deliberar sobre: eleição do síndico, conselho consultivo e subsíndico, prestação de contas do exercício e previsão orçamentária para o exercício seguinte. Não obstante a lei diga que algumas deliberações devam ser tomadas em assembléia geral extraordinária, qualquer matéria pode ser discutida na assembléia ordinária, desde que conste da ordem do dia.
QUAL O PROCEDIMENTO CASO O SÍNDICO NÃO CONVOQUE A ASSEMBLEIA ?
Os condôminos poderão convocar, desde que haja um quorum de no mínimo ¼ dos mesmos, devendo constar no edital de convocação à assinatura dos mesmos.
O CONDÔMINO PODE PEDIR A IMPUGNAÇÃO DE UMA ATA DE ASSEMBLEIA ?
Os condôminos poderão impugnar, por meio de ação judicial, qualquer ata de assembléia, desde que algum ato praticado por ocasião da convocação até a lavratura da ata tenha sido revestido de vícios que resultem a anulação ou a decretação de nulidade.
QUANDO OS INQUILINOS PODEM VOTAR EM ASSEMBLÉIA?
Os inquilinos podem votar em assembleias que envolvam despesas ordinárias do condomínio, caso o condomínio-locador a ela não compareça:' Portanto, se o proprietário não comparecer, o inquilino poderá votar, sem procuração, apenas em assembleias que envolvam despesas que lhe digam respeito, mediante a exibição do contrato de locação ou outro instrumento
NUMA ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO, O SÍNDICO TERÁ DIREITO A VOTO, MESMO QUANDO O ASSUNTO SE REFERIR DIRETAMENTE ÁS SUAS AÇÕES?
As limitações quanto ao poder de voto do síndico deverão estar previstas no texto da convenção. Entretanto, por vezes tal documento é omisso quanto à questão, o que merece a aplicação da consciência ética do síndico, pois, nos sistemas constituídos em condomínio jamais dever-se-á permitir o favorecimento de interesses particulares em troca do interesse comum. O síndico votando em questões das quais deve prestar contas pessoalmente é, no mínimo, antiético.
OS ASSUNTOS NÃO CONSTANTES DA ORDEM DO DIA PODEM SER DECIDIDOS NAS ASSEMBLEIAS?
Sim, desde que trate de assuntos corriqueiros do condomínio. Caso seja deliberado sobre despesas ou restrição de direitos, não constantes da ordem do dia, a assembléia poderá ser anulada judicialmente.
EM TENDO A ASSEMBLÉIA JÁ APROVADO A PRESTAÇÃO DE CONTAS APRESENTADA PELO SÍNDICO, PODERÁ ALGUM CONDÔMINO VIR A QUESTIONÁ-LA POSTERIORMENTE?
As decisões tomadas em assembleias das quais se obteve a aprovação das contas impedem o futuro questionamento por qualquer condômino. Cabe aos condôminos o comparecimento às assembleias para que, na ocasião da aprovação, suscitem dúvida quanto ao resultado das contas do período a se aprovar.
AS ATAS DAS ASSEMBLEIAS PRECISAM SER REGISTRADAS?
A Lei do Condomínio não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável o registro das atas consideradas importantes, por exemplo: eleição de síndico, despesas extraordinárias de grande vulto e alteração da convenção
OS CONDÔMINOS AUSENTES EM UMA ASSEMBLEIA TEM DIREITO DE SEREM INFORMADOS SOBRE O QUE FOI DECIDIDO PELOS PRESENTES?
Os condôminos ausentes têm o direito de serem informados pelo síndico, nos oito dias subsequentes à assembléia, do que ficou deliberado e, em especial, a previsão orçamentária e rateio de despesas, regra prevista pelo artigo 24, § 2º, da Lei 4.591/64.
O INQUILINO PODE VOTAR NA ASSEMBLÉIA DE ELEIÇÃO DO NOVO SÍNDICO?
Poderá votar, se munido de procuração outorgada pelo locador e com firma reconhecida.
PODE UMA ASSEMBLÉIA PERMANECER ABERTA EM CARÁTER PERMANENTE PARA OBTENÇÃO DE "QUORUM" PARA DELIBERAÇÃO DE DETERMINADO ASSUNTO, QUANDO A INICIAL NÃO OBTEVE ÊXITO ?
Não. Uma assembléia poderá permanecer aberta para outras finalidades, porém não para obtenção de "quorum", pois caracteriza manipulação da intenção dos condôminos
QUAIS AS VANTAGENS DO REGISTRO DA ATA DA ASSEMBLEIA?
As vantagens obtidas do registro são: tornar pública a decisão da assembléia e presumir que terceiros tomem ciência da mesma.
É NECESSÁRIO O REGISTRO DE TODAS AS ATAS DE ASSEMBLEIA EM CARTÓRIO DE TÍTULOS ?
O registro de atas de assembléia não é obrigatório. Porém, é conveniente para a perpetuação do documento. Como os condomínios por incorporações enfrentam dezenas, senão centenas de eleições de diferentes síndicos ao longo de sua existência, por vezes o livro de atas se extravia.
QUAL O PROCEDIMENTO EM CASO DE ERRO NA ATA?
Na ata não deve haver rasuras. Se for necessário corrigir algum erro, deve ser usada a expressão "em tempo" para corrigi-la.
PODE HAVER VOTAÇÃO SECRETA NA ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIOS ?
Compete a Convenção fixar o quorum' para as deliberações, vedada à votação secreta, porque o cômputo se faz tendo em vista sempre o valor ou a proporcionalidade do voto em relação ao conjunto condominial.
OS CONDOMÍNIOS INADIMPLENTES TEM DIREITO A VOTO NAS ASSEMBLEIAS?
Normalmente as Convenções de Condomínios proíbem que condôminos inadimplentes votem nas assembleias, e não se tem notícia de ações!anulatórias desse dispositivo. Tal penalidade objetiva compelir o devedor a estar em dia com o condomínio, pois se o mesmo pretende exercer seus direitos deve, ao mesmo tempo, cumprir seus deveres.
O SÍNDICO PODE VOTAR NAS ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO?
Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração. Se o fizer, estará deliberando em causa própria
NO CASO DE EMPATE, O PRESIDENTE DA ASSEMBLÉIA VOTA DUPLAMENTE?
Alguns juristas entendem que o presidente da assembléia não deve votar duplamente; outros entendem que não existe impedimento desde que o voto do presidente seja fundamentado, evitando-se, assim, outras soluções aleatórias, pois, melhor um voto justificado do que uma solução alcançada ao acaso.
O SÍNDICO, MEMBROS DO CONSELHO CONSULTIVO E EMPREGADOS DO CONDOMÍNIO PODEM RECEBER PROCURAÇÕES PARA VOTAREM EM ASSEMBLÉIA?
Não existe proibição legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir a constituição do procurador na pessoa do síndico, qualquer membro do conselho consultivo e empregados do condomínio, através de cláusula expressa na Convenção de Condomínio
O INQUILINO DEVE PAGAR A PARCELA CORRESPONDENTE AO FUNDO DE RESERVA DO CONDOMÍNIO?
É preciso fazer duas diferenciações: se o valor rateado é para a constituição do Fundo de Reserva, o pagamento deve ser feito pelo proprietário. Se o valor rateado serve para reconstituir tal fundo, utilizado no pagamento de despesas ordinárias do condomínio, é de responsabilidade do inquilino.
QUEM RESPONDE PELAS DESPESAS EXTRAORDINARIAS?
É o proprietário da unidade autônoma, sendo a despesa rateada pela forma prevista na Convenção. Ex.: reformas do telhado, trocas de cabo do elevador, reformas da coluna do prédio, pintura da fachada, instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, lazer, telefonia, itercomunicações e esportes, etc.
COMO SÃO CALCULADOS OS RATEIOS DAS DESPESAS CONDOMINIAIS?
Os rateios das despesas são calculados de acordo com o que a convenção do condomínio estipular. Se esta for omissa, a quota de rateio será fixada de acordo com a fração ideal de terreno, correspondente a cada unidade.
O QUE SE ENTENDE POR RECEITAS?
A verba arrecadada através de cotas condominiais,de aluguéis de salão de festas, aplicações financeiras, multas, etc.,são chamadas de Receitas
NO CASO DE SERVIÇOS EXECUTADOS POR ENCANADOR, ELETRICISTA OU JARDINEIRO, BASTA UM RECIBO SIMPLES OU TAMBÉM É NECESSÁRIA A NOTA FISCAL?
A emissão de notas fiscais é uma prerrogativa exclusiva das pessoas jurídicas que exercem atividades comerciais, industriais e de prestação de serviços. Qualquer profissional que se apresente como pessoa física só poderá emitir um recibo. Ambos os documentos, representando a verdade e a boa fé, são plenamente válidos.
SE A CONVENÇÃO NÃO ESTABELECER O FUNDO DE RESERVA,COMO PROCEDER COM As DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS?
Após aprovação do motivo da despesa extraordinária em Assembléia, o valor deverá ser rateado segundo a proporção da cota-parte que couber a cada condômino.
EXISTE ALGUMA RESTRIÇÃO LEGAL NO LANÇAMENTO DO NÚMERO DA UNIDADE E/OU O NOME DO CONDÔMINO INADIPLÊNTE NOS DEMOSTRATIVOS DE CONTAS DOS CONDOMÍNIOS?
Não. A prestação de contas aos condôminos é um dever do síndico. Ele é obrigado a prestar contas de sua gestão, incluindo a demonstração de inadimplência. O que vem sendo combatida é a exposição vexatória dos inadimplentes em quadros de avisos, nos corredores, ou através métodos que causem constrangimento desnecessário.
COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER COM OS INADIMPLENTES DA TAXA CONDOMINIAL?
O Síndico deverá aplicar multa de até 20% sobre o débito e juros de l % ao mês. Além disso, poderá, ainda, aplicar os índices de atualização monetária, nos casos de débito por período igual ou superior a 6(seis) meses, se estipulado na Convenção. Deverá propor, imediatamente, a cobrança via judicial sendo que a correção monetária será devida desde logo.
NOS CASOS DE ATRASO NO PAGAMENTO DA TAXA CONDOMINIAL, DEVE SER APLICADA A MULTA DE 2% PREVISTA PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR?
Não. A multa por atraso no pagamento das parcelas condominiais deve ser aquela estabelecida pela convenção. Não deve ser observado o percentual de 2% previsto pelo CDC, pois, conforme jurisprudência predominante, não se trata de relação de consumo, e sim de rateio de despesas entre os condôminos.
O CONDÔMINO PODE, COM AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA, UTILIZAR-SE DA ÚLTIMA LAJE PARA A INSTALAÇÃO DE ANTENAS DE, RÁDIO, TELEVISÃO, ETC.?
Admite-se a instalação de antenas no teto dos edifícios, apesar das cláusulas impeditivas das Convenções e Regulamentos dos edifícios. O uso das coisas de uso comum são passíveis de aproveitamento desde que nenhuma lei o impeça e que não prejudique terceiros.
AS PORTAS VOLTADAS PARA O CORREDOR COMUM PODEM SER DE PADRÃO DIFERENTE DAQUELE JÁ EXISTENTE NO EDlFÍClO?
O condômino não pode substituir uma porta por outra de padrão diferente, a ponto de ferir a harmonia da construção do edifício.
QUANTO AO ENVIDRAÇAMENTO DA VARANDA, COLOCAÇÃO DE GRADES OU TELAS, ALTERAM A FACHADA DO EDIFÍCIO?
Admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta propriamente a harmonia da fachada ou, até mesmo, quando já existirem outros terraços com material idêntico. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas que avancem além da parede ou janelas.Contudo, é necessário haver consenso entre os CONDÔMINOS.
A INSTALAÇÃO DE AR CONDICIONADO ALTERA A FACHADA DO edifício?
A colocação de aparelho de ar condicionado na fachada do edifício não importa em comprometimento estético ou de segurança quando obedecidos os preceitos de boa técnica e verificado o quadro de energia para saber se o edifício comporta maior carga
DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DO CONSERTO DE VAZAMENTOS OU INFILTRAÇÕES NO PRÉDIO?
Depende do caso. A responsabilidade será do condomínio, se o vazamento for originário da coluna, do telhado, ou da laje de cobertura do edifício, quando esta for constituída como área comum. Se, no entanto, o vazamento ou infiltração for proveniente de ramais de distribuição do apartamento (cozinha, banheiro e área de serviço, por exemplo), a responsabilidade pelo conserto será de seu proprietário.
HAVENDO VAZAMENTO DA UNIDADE SUPERIOR QUE CAUSA UMIDADE NO INFERIOR, QUAL SERÁ O PROCEDIMENTO DO CONDÔMINO PREJUDICADO?
O condômino prejudicado notificará extra-judicialmente o condômino infrator, concedendo-lhe um prazo de 10 dias para que sejam tomadas providências.
O SÍNDICO PODE MANDAR FAZER OS CONSERTOS URGENTES MESMO NAS PARTES PRIVATIVAS?
Nos casos de dano atual ou iminente, pode o síndico, mediante autorização judicial, proceder aos consertos urgentes, mesmo no interior dos apartamentos, podendo cobrar do seu proprietário as despesas feitas, amigavelmente ou através de ação ordinária.
COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER QUANDO O VAZAMENTO TIVER ORIGEM EM ÁREAS DE USO COMUM?
Nestes casos, caberá ao Síndico solucionar o problema com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários :advocatícios resultantes da ação que o condomínio prejudicado ajuizar contra condomínio.
QUEM RESPONDE POR VAZAMENTOS OCORRIDOS EM RAMAIS E NA COLUNA DO PRÉDIO?
Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do prédio, a responsabilidade é do condomínio
OS CONDÔMINOS QUE NÃO TÊM DIREITO AO USO DA GARAGEM DEVEM CONTRIBUIR PARA A MANUTENÇÃO DA MESMA?
De acordo com a doutrina e a 'jurisprudência, os condôminos devem suportar as despesas na proporção de sua participação no condomínio, na conservação das coisas e serviços comuns, de cuja utilização efetivamente participem.
QUANDO O CONDOMÍNIO DEIXA O CARRO NA GARAGEM DO CONDOMÍNIO, FICANDO AS CHAVES OBRIGATORIAMENTE COM O GUARDA E O MESMO CAUSA DANOS AO AUTOMÓVEL, O CONDOMÍNIO FICA RESPONSÁVEL PELO PREJUÍZO?
Desde que o condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato do vigia que venha provocar acidente.
O CONDOM NIO QUE POSSUI GARAGEM COLETIVA COM O NÚMERO DE VAGAS INFERIOR AO DOS APARTAMENTOS PODE EXCLUIR [)O USO OS LOCATÁRIOS E VISITANTES?
Nestas condições, afigura-se perfeitamente legítima a convenção condominial que, regulamentando a utilização da área, estabelece a privacidade de uso aos proprietários, excluindo, assim, locatários e visitantes. Contudo, é necessário examinar o contrato de locação do chamado "locatário'.
ONDE HAVER CLÁUSULA PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNlO, ISENTANDO O MESMO DE RESPONSABILIDADE QUANTO AOS VEÍCULOS ESTACIONADOS NA GARAGEM?
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que é permitido aos condôminos estabelecer, na Convenção, não ser devida a indenização pelo condomínio, em virtude de danos sofridos por veículos estacionados na garagem do edifício
O CONDOMÍNlO RESPONDE POR ROUBO DE VEÍCULO OU DANOS OCORRIDOS NA GARAGEM?
A responsabilidade do condomínio está relacionada ao grau de culpabilidade do funcionário encarregado de sua guarda. Se não houver negligência por parte dos responsáveis pela segurança do prédio, o condomínio não será considerado culpado. Se a assembléia deliberar não colocar vigia na garagem, não haverá responsabilidade do condomínio, pois esta foi a vontade de todos
DE QUEM É A RESPONSABILIDADE NA OCORRÊNCIA DE FURTO COMETIDO PELO EMPREGADO DO CONDOMÍNIO?
A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.
HAVENDO CIRCUITO DE TV E SERVIÇOS DE VIGILÂNCIA, PODERÁ SER O CONDOMÍNIO RESPONSABILIZANDO EM CASO DE ASSALTOS OU FURTOS?
A resposta para esta questão somente poderá ser obtida mediante análise de cada caso em particular, considerando os fatos ocorridos e o comportamento dos vigilantes e funcionários do condomínio. Os equipamentos eletrônicos hoje aplicados à segurança não servem como medida para julgarmos uma situação como sendo passível de indenização ou não, pois são apenas meios de prova e/ou prevenção. Geralmente, o que remete à responsabilidade dos condomínios em indenizar os condôminos, nos casos de furto ou roubo, é a prova de co-autoria de algum funcionário do edifício no crime, ou se houve negligência, imperícia ou imprudência no trato da vigilância.
O CONDOMÍNlO RESPONDE POR FURTOS OCORRIDOS NO INTERIOR DE UM DOS APARTAMENTOS?
O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver participação, direta ou indiretamente, do empregado do edifício, pois a administração do Prédio é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino
O QUE PODEMOS PROVOCAR UM INCÊNDIO?
-falta de mautençaõ no sistema elétrico;
-falta no aparelho de ar condicionado;
-sobrecarga na rede elétrica;
-excesso de iluminação;
-sistema de gás de cozinha com uso indevidoÊ
-panelas esquecidas no fogo
O QUE É ATESTADO DE BRIGADA?
É o documento emitido por um oficial do Corpo de Bombeiros, juntamente com um engenheiro de segurança de uma empresa especializada, atestando que a equipe de empregados possui formação de segurança e está habitada a usar os equipamentos existentes no edifício
QUAL A MANUTENÇÃO A SER DADA AOS EXTINTORES?
É preciso recarregar uma vez por ano e revisar a embalagem a cada cinco anos.
QUANTOS HIDRANTES DEYE TER UM EDIFÍCIO E COMO CUIDA-LOS?
Devem ser instalados de acordo com a área a se cobrir e as mangueiras não podem ter mais do que 30 metros. As mangueiras dos hidrantes não podem ficar úmidas, devendo-se pendurá-las ao Sol, durante 24 horas, a cada seis meses. Não devem ser usadas para outro fim que não seja o combate a incêndio.
UM EDIFÍCIO É OBRIGADO A INSTALAR PÁRA-RAIO?
Sim. O pára-raio , projetado de aço com a área do edifício, independe da altura da construção. D manter contato com a sempre instalou para que haja a manutenção uma vez por ano. O pára-raio não é 100% seguro, por ser o raio fenômeno da natureza e imprevisível.
COMO UTILIZAR CORRETAMENTE A PORTA CORTA-FOGO?
A porta corta-fogo é muito importante e deve ser instalada de acordo com o projeto do prédio. Como elas abrem em sentido contrário, para fora, não é aconselhável mantê-la trancada com cadeado, mas sim com trancas próprias para que seja impedido apenas o acesso de fora para dentro. É necessário verificar sempre o estado das molas, dobradiças e das portas.
QUAIS AS PROVIDÊNCIAS NO MOMENTO DE UM INCÊNDIO JÁ CONSUMADO?
O essencial e primordial é ' MANTER A CALMA; se jogar no chão para respirar melhor; usar se possível pano molhado ao nariz; rastejar-se em direção a alguma saída; e, se impossível, esperar por socorro, mantendo os olhos fechados por causa da fumaça; sempre que passar por uma porta fechá-la em seguida, pois a mesma ajuda na demora da propagação do fogo; tentar sempre descer e nunca subir; desligar a chave gerai(elétrica), o gás, etc.
O CONDOMÍNIO QUE TEM GÁS CANALIZADO PODE UTILIZAR-SE DE BOTIJÕES?
De acordo com o Decreto Municipal No. 24.714 de 7 de outubro de 1987, de São Paulo, não é permitida a utilização de gás em botijões ou cilindros nas edificações que disponham de instalação interna de gás canalizado, situadas em logradouros já servidos por rede de distribuição.
OS FAMILIARES DO ZELADOR PODEM UTILIZAR A PISCINA OU OUTRAS DEPENDÊNCIAS DE LAZER DO CONDOMÍNIO?
A utilização de piscinas e áreas de lazer do condomínio pertence exclusivamente aos condôminos do edifício. O fato de haver familiares do zelador no prédio se dá em razão de ele residir no local de trabalho. Portanto, se não autorizados pela convenção e, por extensão, pelo contrato de trabalho, os familiares do funcionário não terão direito a utilizar as áreas de lazer do prédio.
O QUE FAZER SE O EMPREGADO DEMITIDO, COMPARECENDO AO SINDICATO OU AO MINISTÉRIO DO TRABALHO PARA HOMOLOGAÇÃO DA RESCISÃO TRABALHISTA, SE NEGAR A RECEBER AS VERBAS DEVIDAS?
Nesse caso, é recomendável ingressar, no mesmo dia ou no subseqüente, com ação de consignação em pagamento na Justiça do Trabalho,, visando demonstrar a intenção de pagar o empregado.
OS TRABALHADORES AVULSOS E/OU TEMPORÁRIOS TAMBÉM TEM DIREITO AO ADICIONAL SOBRE HORAS EXTRAS?
Os trabalhadores avulsos ou temporários têm o mesmo direito ao recebimento de horas extras, da forma como recebe o trabalhador com contrato de prazo indeterminado.
QUAL O PRAZO QUE O EMPREGADOR TEM PARA EFETUAR O PAGAMENTO DE SALÁRIO AO EMPREGADO?
O pagamento em moeda corrente, mediante recibo, até o 52 dia útil do período (mês, quinzena, semana) subseqüente ao vencido. É permitido o pagamento por cheque ou depósito bancário a afabetizados, desde que o horário do Banco permita ao empregado movimentar a conta, devendo a empresa pagar as despesas de condução, se o banco não estiver próximo
QUAL O TEMPO MÍNIMO DE INTERVALO PARA JORNADAS NOTURNAS EM EDIFÍCIOS?
Se a duração da jornada for de 8 horas, o intervalo deverá ser concedido por uma hora. Mas se a duração ultrapassar 4 horas, mas não exceder a 6 horas, deverá ser concedido um intervalo de 15 minutos.
QUAL O PROCEDIMENTO A SER ADOTADO SE O EMPREGADO QUE ESTA CUMPRINDO AVISO PRÉVIO PRATICAR IRREGULARIDADES NO TRABALHO?
Caso o empregado pratique irregularidades (atrasos, fazer corpo mole, etc.) no período do aviso prévio, o empregador deve dar-lhe advertências por escrito e até suspendê-lo para, na quinta vez, demiti-lo por justa causa
O FUNCIONÁRIO DE CONDOMÍNIO QUE TRABALHA DAS 22H00 ÁS 5H00, COM UMA HORA DE REFEIÇÃO, TEM DIREITO DE RECEBER ADICIONAL DE HORA EXTRA TRABALHADA?
O trabalho noturno em jornada normal, ou seja, das 22h00 às 5h00, não dá direito ao pagamento de horas extras. O artigo 7º, inciso XIII, da Constituição Federal, prevê como jornada normal de trabalho 8 horas/dia ou 44 horas semanais, considerando como extra apenas o que ultrapassar, tanto a jornada diária de 8 horas como a de 44 horas semanais?
O QUE É CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO?
Consoante ao artigo 611, da Consolidação das Leis do Trabalho, "Convenção Coletiva de Trabalho é o acordo de caráter normativo, pelo qual dois ou mais Sindicatos representativos da categoria econômica e profissional estipulam condições de trabalho aplicáveis, no âmbito das respectivas representações,às relações individuais de trabalho
DURANTE AS FÉRIAS DE UM FUNCIONÁRIO, O CONDOMÍNIO QUE CONTRATA TRABALHADOR TEMPORÁRIO DEVE PAGAS CESTA BÁSICA A AMBOS?
Não, somente ao trabalhador substituto. A cesta básica é um benefício fornecido para o trabalho e não pelo trabalho. Isto significa que ela somente deve ser fornecida quando o trabalhador exercer a função no posto de trabalho. O trabalhador substituto deverá receber os mesmos benefícios e salários do substituto, mesmo em caráter temporário.
NA RESCISÃO POR JUSTA CAUSA É POSSÍVEL A HOMOLOGAÇAO PELO SINDICATO OU NO MINISTÉRIO DO TRABALHO?
Sim, de acordo com a IN-SNT Instrução Normativa da Secretaria Nacional do Trabalho) No. 2192, que eliminou o requisito na expressa confissão do empregado de haver cometido falta grave para homologação. Assim, a" homologação é realizada e o empregado, se quiser, poder recorrer posteriormente à Justiça do Trabalho, pleiteando as verbas que deixou de receber pelo motivo de sua dispensa.
SE UM FAXINEIRO COBRE AS FÉRIAS DO PORTEIRO DO EDIFÍCIO, COMO DEVE SER FEITA SUA REMUNERAÇÃO?
O salário do funcionário que substitui outrem, em caráter temporário, deve ser equivalente ao daquele que ocupa, efetivamente, a função. Portanto, na cobertura das férias, o faxineiro deverá ser remunerado de acordo com o salário do porteiro
O EMPREGADO QUE TRABALHA NO HORÁRIO NOTURNO CASO SEJA TRANSFERIDO PARA O HORÁRIO DIURNO, PERDE O DIREITO AO ADICIONAL NOTURNO?
O empregado perde esse direito, caso seja transferido para o horário diurno; sendo sempre conveniente obter a anuência do empregado por escrito. É devido o chamado adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22:00 horas de um dia às 5:00 horas do dia subseqüente. Esse aumento é de 20% (vinte por cento).
O EMPREGADO QUE SE AFASTAR POR MOTIVO DE DOENÇA, TEM O DIREITO DE CORREÇÃO SALARIAL IGUAL ÀQUELA OBTIDA POR OUTROS FUNCIONÁRIOS, APÓS SEU RETORNO AO TRABALHO?
A legislação determina que o empregado afastado por motivo de doença tem direito à correção salarial que, em sua ausência, tenha sido concedida à categoria a que pertencer
É POSSÍVEL DESISTIR APÓS TER DADO AVISO PRÉVIO AO EMPREGADO?
Existe tal possibilidade, pois a rescisão se torna efetiva somente depois de expirado o respectivo prazo. Mas se a parte notificante reconsiderar o ato antes de seu término, a outra parte pode aceitar ou não a reconsiderarão e, caso aceite, o contrato continuará vigorando como se não tivesse havido o aviso prévio. O aviso prévio é em princípio de 30 (trinta) dias corridos.
QUAL É O PRAZO PARA PAGAMENTO DAS VERBAS ORIUNDAS DA RESCISÃO DO CONTRATO DE TRABALHO?
De acordo com o parágrafo 62 do art.477 da Consolidação das Leis do Trabalho, o pagamento das parcelas constantes do instrumento da rescisão ou recibo de quitação deverá ser efetuado nos seguintes prazos: . até o primeiro dia útil imediato ao término do contrato; ou - até o décimo dia, contado do dia da notificação referente à demissão, quando não houver aviso prévio, indenização do mesmo ou dispensa de seu cumprimento.
QUANTAS VEZES O EMPREGADO PODE FALTAR AO SERVIÇO SEM PERDER O DIREITO ÁS FÉRIAS?
Após cada período de doze meses de vigência do contrato de trabalho, o empregado terá direito às férias, na seguinte proporção, conforme a CLT: 'I - 30 dias corridos, quando não houver faltado ao serviço mais de S vezes; li - 24 dias corridos, quando houver tido de 6 a 14 faltas; 111 - 18 dias corridos, quando houver tido de 15 a 23 faltas;
IV - 12 dias corridos, quando houver tido de 24 a 32 faltas'.
QUAL É O PRAZO PARA O PAGAMENTO DA REMUNERAÇÃO DAS FÉRIAS E ABONOS SOLICITADOS
O pagamento da remuneração das férias e do abono será efetuado até 2 dias antes do início do respectivo período.
O TRABALHO REALIZADO EM DIA FERIADO NÃO COMPENSADO É PAGO D QUE FORMA?
Segundo a Súmula 146 do Tribunal Superior do Trabalho e Súmula 461 do Supremo Tribunal Federa[, o pagamento é feito em dobro e não em triplo, ou seja, o mensalista receberá somente mais uma vez em seu salário o dia trabalhado que era destinado ao seu descanso.
QUANTAS HORAS DE DESCANSO DEVE HAVER ENTRE UMA JORNADA DE TRABALHO E OUTRA?
Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas consecutivas para descanso
QUAL A DURAÇÃO DA JORNADA DE TRABALHO?
A duração normal do trabalho, para os empregados em qualquer atividade privada, não excederá a oito horas diárias e quarenta e quatro horas semanais, desde que não seja fixado expressamente outro limite no contrato individual ou coletivo de trabalho
EM CASO DE MORTE DO EMPREGADO, QUAL O PROCEDIMENTO QUE O SÍNDICO DEVE TER PARA EFETUAR A RESCISÃO?
Em virtude de morte do empregado, o pagamento dos direitos por ele adquiridos pode ser efetuado diretamente aos seus dependentes habilitados perante a Previdência Social, na administradora ou no próprio condomínio. Ta) rescisão só será homologada se houver interesse das partes. Deve-se exigir da viúva esta comprovação por meio da certidão de casamento.
QUANTAS VEZES'0 EMPREGADO PODE DEIXAR DE COMPARECER AO SERVIÇO, SEM PERCAS DO SALÁRIO?
I - até 2 dias consecutivos, em caso de falecimento do cônjuge, ascendente, descendente, irmão ou pessoa que, conforme declara em sua Carteira de Trabalho e Previdência Social, viva sob sua dependência econômica;
II - até 3 dias consecutivos, em virtude de casamento;
III - por 5 dias, em caso de nascimento de filho, no decorrer da primeira semana;
IV - por l dia, em cada 12 meses de trabalho, em caso de doação voluntária de sangue devidamente comprovada;
V - até 2 dias consecutivos ou não, para tirar o título de eleitor, nos termos da lei respectiva;
VI - no período de tempo em que tiver de cumprir as exigências do Serviço Militar.
O APOSENTADO QUE RETORNA AO TRABALHO TEM DIREITO A RECEBER O SALÁRIO FAMÍLIA DO EMPREGADOR?
O aposentado que retorna ao trabalho, recebe do empregador o salário- família até completar 65 anos de idade, se homem, e 60 anos, se mulher. A partir daí, o benefício é pago diretamente pela Previdência Social.
QUANDO A CARTEIRA DE TRABALHO DEVE SER ATUALIZADA?
A carteira de trabalho deve ser frequentemente atualizada, devendo ser solicitada ao empregado sempre que ocorra algum fato, como recolhimento da contribuição sindical, férias e alterações contratuais. Contudo com o aumento de salário mensal fica difícil fazer estas anotações mensalmente pois, um empregado teria após 30 anos de serviço pelo menos 30 carteiras.
QUAL É O PRAZO QUE O EMPREGADOR TEM PARA DEVOLVER AO EMPREGADO, A CARTEIRA DE TRABALHO, QUE TOMOU PARA ANOTAÇÕES?
O empregador tem o prazo, improrrogável, de 48 horas para fazer anotações necessárias e devolver a CTPS. Esse prazo começa ser contado a partir do momento da entrega desta. A mesma deve ser devolvida mediante contra-recibo
QUAL O PRAZO QUE O EMPREGADO TEM PARA SOLICITAR O 13º POR OCASIÃO DAS FÉRIAS?
O prazo para solicitação da 111 parcela do 13º salário para os empregados que pretendem receber por ocasião das férias , até 31 de janeiro.
A Lei 4.749165, que criou o 13º salário, prevê a antecipação da 1ª parcela entre os meses de fevereiro e novembro de cada ano. A referida Lei não obriga o pagamento do adiantamento no mesmo mês a todos os empregados.
EXISTE ALGUM CRITÉRIO DE PRECEDÊNCIA PARA APLICAÇÃO DE PENALIDADES AO EMPREGADO, NO CASO DE SUSPENSÕES E ADVERTÊNCIAS?
Na aplicação das penalidades deve-se tomar algumas precauções. Assim, se a falta é pequena aplica-se apenas uma advertência por escrito. Se a falta é grave aplica-se suspensão por um dia, e no caso de reincidência a penalidade de suspensão poderá ser por dois ou três dias
AS HORAS EXTRAS FICAM INCORPORADAS AO SALÁRIO?
A incorporação das horas extras a o salário não vigora mais, em função do Enunciado 291, do Tribunal Superior do Trabalho que assim determina: 'A supressão, pelo empregador, do serviço suplementar prestado com habitualidade durante pelo menos um ano, assegura ao empregado o direito à indenização correspondente ao valor das horas mensais suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de prestação de serviço acima da jornada normal. O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 meses, multiplicado pelo valor da hora dia da supressão.'.
Não é necessário homologaras perante o sindicato ou delegacia trabalho
QUAL A QUANTIDADE DE HORAS EXTRAS PERMITIDAS POR MÊS PARA O FUNCIONÁRIO DE CONDOMÍNIO?
Conforme preceitua o art. 59 da CLT, a duração normal do trabalho poderá ser acrescida de horas suplementares, em número não excedente a duas horas por dia.
A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIOS NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO É DOCUMENTO VÁLIDO ENTRE OS CONDÔMINOS?
Sim. A convenção de condomínio não registrada é plenamente aplicável aos condôminos. A falta do registro em cartório é um ato de insubordinação à lei, o que não dá aos condôminos o direito de insubordinação às regras da convenção
COMO DEVEM PROCEDER OS CONDÔMINOS PARA ELABORAR UM REGULAMENTO INTERNO E QUAL O QUORUM MÍNIMO PARA SUA APROVAÇÃO?
Para elaboração de um regulamento interno, os condôminos devem analisar o condomínio quanto aos tipos de habitantes que lá convivem, o que o condomínio dispõe no tocante a áreas de lazer, garagens, espaços de utilização social, piscinas, quadras e jardins, entre outros itens. É de fundamental importância que a elaboração do regulamento seja feita de acordo com a realidade do condomínio, evitando-se a simples cópia de documentos já existentes, que servem apenas aos condomínios para os quais foram feitos. O artigo 9º, § 3º, letra m da Lei de Condomínios remete ao texto da convenção, a forma e o quorum para aprovação do regulamento interno, quando este não é parte integrante da própria convenção.
O QUE ACONTECE SE UM EDIFÍCIO POSSUIR CONVENÇÃO, MAS NÃO TIVER UM REGULAMENTO INTERNO?
Quando o edifício possui convenção, mas não regulamento, os condôminos e demais moradores podem encontrar dificuldades na disciplina e utilização de coisas e áreas comuns se a convenção for omissa quanto a esses itens. Porém, se o texto da convenção contiver todas as regras e/ou o próprio regulamento em seu corpo, não será necessária a elaboração de outros regulamentos
QUAL A DIFERENÇA ENTRE A CONVENÇÃO E O REGULAMENTO INTERNO DE UM CONDOMÍNIO?
A diferença se refere à competência quanto às matérias que cada documento poderá consignar. A convenção de condomínio, por imposição da Lei nº 4.591/64, deverá conter 12 itens principais, entre os quais a discriminação das partes de propriedade exclusiva e as de uso comum, modo de utilização das coisas e serviços comuns, entre outras, podendo, inclusive, disciplinar todas as matérias relacionadas à vida condominial e até mesmo as que poderiam ser inscritas em regulamentos específicos. O regulamento interno, por sua vez, é um documento mais limitado quanto à competência legislativa no condomínio, podendo ser utilizado como instrumento para regular o convívio entre condôminos e moradores, utilização de áreas e equipamentos. Diferentemente das convenções, no entanto, o regulamento interno não poderá conter as matérias que a lei remete como exclusivas de sua competência
COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER PARA GARANTIR A SEGURANÇA DO EDIFÍCIO, QUANDO NELE HOUVER UNIDADES DISPONÍVEIS PARA VENDA OU LOCAÇÃO?
A garantia da segurança nos edifícios se dá, nesses casos, com a adoção de medidas simples, como centralizar as informações com o zelador do edifício, unificar a disposição de placas no jardim do prédio, permitindo apenas o ingresso de pessoas identificadas por documentos e devidamente autorizada pelos proprietários. Ao porteiro ou vigia deve ficar a orientação de não permitir a entrada de quem quer que seja, sem o estrito respeito aos procedimentos de identificação e autorização.
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